Vivir en un conjunto residencial en Colombia se está convirtiendo en un gasto cada vez más difícil de asumir. Mientras los arriendos registran incrementos moderados, las cuotas de administración aumentan a un ritmo que puede triplicar el ajuste del alquiler. Y hay otro dato que preocupa al sector inmobiliario: seis de cada diez contratos de arrendamiento se pactan verbalmente, una práctica que puede dejar a propietarios e inquilinos expuestos a conflictos y problemas jurídicos.
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La advertencia fue realizada por Mario Andrés Ramírez, presidente ejecutivo de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), en declaraciones al diario Portafolio.
Las cifras revelan una realidad que afecta directamente el presupuesto de miles de familias: las cuotas de administración aumentaron 17,14% anual, frente al 5,12% del arriendo efectivo.
Pero el problema no termina en los gastos mensuales. La desaceleración de la construcción, las dificultades para comprar vivienda y el crecimiento de los hogares arrendatarios están transformando el mercado inmobiliario colombiano.
¿Qué está provocando estos aumentos y qué alternativas tienen las familias para proteger su bolsillo? Estas son las principales alertas del gremio inmobiliario y las propuestas que podrían cambiar el acceso a la vivienda en Colombia.
¿Por qué las cuotas de administración están subiendo tanto en Colombia?
El incremento de las cuotas de administración tiene una explicación que va más allá de las decisiones de los consejos de administración de los conjuntos residenciales.
De acuerdo con Fedelonjas, buena parte de la presión proviene de los costos operativos que deben asumir las copropiedades para garantizar su funcionamiento.
La vigilancia privada, el mantenimiento de las instalaciones, los servicios generales y la contratación de personal representan algunos de los gastos más importantes dentro de los presupuestos de propiedad horizontal.
Mario Andrés Ramírez explicó que en algunas copropiedades los incrementos se encuentran entre el 17% y el 20%, una variación que termina trasladándose directamente a los residentes.
El salario mínimo y la vigilancia también presionan el presupuesto
Uno de los factores determinantes es el aumento de los costos laborales.
Cuando sube el salario mínimo, las copropiedades deben revisar sus presupuestos para cubrir los servicios de vigilancia, aseo, mantenimiento y demás actividades que requieren personal.
A esto se suman los ajustes propios del sector de seguridad privada, que pueden incrementar el valor de los contratos con las empresas prestadoras de estos servicios.
El resultado es una cuenta mensual más elevada para los propietarios y residentes.
Para una familia que ya destina una parte importante de sus ingresos al arriendo, los servicios públicos y la alimentación, asumir un incremento cercano al 20 % en la administración puede representar un problema financiero.
¿La automatización de la vigilancia puede reducir los costos?
Ante este panorama, algunos conjuntos residenciales están considerando alternativas tecnológicas para disminuir los gastos de vigilancia.
Los sistemas de control de acceso, cámaras de seguridad, monitoreo remoto y soluciones automatizadas aparecen como opciones para optimizar los presupuestos de propiedad horizontal.
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Sin embargo, Fedelonjas advierte que estas decisiones no deben tomarse de manera improvisada.
La automatización requiere estudios técnicos, evaluación de riesgos y una planificación que permita determinar si realmente puede reemplazar o complementar determinados servicios sin comprometer la seguridad de los residentes.
Por eso, antes de aprobar una inversión tecnológica, las copropiedades deben analizar los costos de instalación, mantenimiento y operación, así como las condiciones de seguridad del inmueble.
Seis de cada diez contratos de arriendo en Colombia son verbales: ¿qué riesgos existen?
Esta es otra de las situaciones que preocupa al sector inmobiliario.
Según las cifras expuestas por Fedelonjas, seis de cada diez contratos de arrendamiento se acuerdan verbalmente, sin que exista un documento físico que reúna las condiciones pactadas entre propietarios e inquilinos.
Aunque los acuerdos verbales pueden tener validez jurídica en Colombia, la ausencia de un documento escrito dificulta demostrar las condiciones específicas del negocio cuando aparecen desacuerdos.
Entre los aspectos que pueden generar conflictos están:
- Valor del arriendo: diferencias sobre el canon mensual que debe pagarse.
- Incrementos: desacuerdos sobre los ajustes y su periodicidad.
- Duración del contrato: dificultades para establecer los términos acordados.
- Depósitos y obligaciones: discusiones sobre responsabilidades económicas.
- Terminación del arrendamiento: conflictos por avisos, plazos y condiciones de entrega del inmueble.
Ramírez considera que esta informalidad genera inseguridad jurídica tanto para los propietarios como para quienes necesitan una vivienda en alquiler.
¿Por qué es importante tener un contrato de arrendamiento escrito?
Formalizar el alquiler permite dejar constancia de las condiciones del negocio y contar con mayores elementos de respaldo ante eventuales controversias.
También facilita la identificación de las responsabilidades de cada parte, las condiciones de mantenimiento del inmueble y los procedimientos relacionados con la terminación del contrato.
Por esta razón, Fedelonjas recomienda acudir a inmobiliarias formales y lonjas de propiedad raíz para recibir asesoría durante los procesos de arrendamiento y compraventa.
La formalización no solo protege a quienes participan en el negocio inmobiliario. También contribuye a generar confianza en el mercado y facilita las transacciones de vivienda.
El mercado inmobiliario cambia: Colombia tiene más hogares viviendo en arriendo
Hay un cambio estructural que ayuda a entender por qué estas alertas tienen tanta importancia.
Colombia está experimentando una transformación en la forma como sus habitantes acceden a una vivienda.
De acuerdo con la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del Dane, el 40,8% de los hogares vive en arriendo o subarriendo, mientras que el 38,1% habita en una vivienda propia.
La situación es todavía más marcada en Bogotá, donde la proporción de hogares arrendatarios supera el 57,4%.
Esto significa que el alquiler dejó de ser una alternativa temporal para convertirse en la principal forma de acceso a vivienda de una parte importante de la población.
¿Por qué cada vez más colombianos prefieren o necesitan arrendar?
El cambio también está relacionado con las transformaciones demográficas.
Los hogares numerosos han perdido participación, mientras crecen las viviendas ocupadas por una o dos personas.
A esto se suman las dificultades para comprar vivienda propia, las condiciones de financiación, las tasas de interés y los precios de los inmuebles.
Para muchas familias, adquirir una propiedad implica asumir una inversión de largo plazo que requiere capacidad de ahorro, estabilidad económica y acceso a crédito hipotecario.
Por eso, el arrendamiento se ha convertido en una alternativa necesaria, incluso para hogares que mantienen el objetivo de comprar vivienda en el futuro.
Menos proyectos de vivienda nueva y mayores dificultades para comprar
El panorama de la construcción tampoco ofrece señales completamente favorables.
Según los datos de Camacol citados en el reporte, entre enero y septiembre de 2026 las ventas de vivienda nueva disminuyeron 11,9%.
Los lanzamientos de nuevos proyectos retrocedieron 18,1%, mientras que las iniciaciones de obra cayeron 11,2%.
Estas cifras reflejan las dificultades que enfrenta el mercado para recuperar su dinamismo.
La tasa de política monetaria del Banco de la República, que se mantiene en 12,25% desde el 1 de octubre, también forma parte del contexto financiero que deben considerar los hogares y las empresas del sector.
El impacto de los subsidios en la compra de vivienda
Para Fedelonjas, el desmonte de los subsidios habitacionales afectó las posibilidades de acceso a vivienda de las familias con menores ingresos.
El gremio considera que las políticas públicas deben contemplar no solamente la construcción de proyectos nuevos, sino también mecanismos que faciliten la adquisición de vivienda usada y el acceso al arrendamiento formal.
La discusión resulta especialmente relevante para los hogares que no cuentan con capacidad suficiente para cumplir los requisitos de un crédito hipotecario tradicional.
Subsidio al arriendo con opción de compra: la propuesta de Fedelonjas para 2027
Entre las alternativas planteadas por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz aparece una propuesta que podría beneficiar a quienes actualmente pagan alquiler, pero desean convertirse en propietarios.
Se trata de impulsar un esquema de subsidio al arrendamiento con opción de compra.
La iniciativa busca que una parte del esfuerzo económico que realizan los hogares para pagar su vivienda pueda convertirse en ahorro y facilitar posteriormente la adquisición del inmueble.
En otras palabras, el objetivo es conectar dos necesidades que actualmente se atienden por separado: tener acceso a una vivienda en alquiler y construir las condiciones financieras para comprarla.
¿Cómo funcionaría el arriendo con opción de compra?
Aunque la propuesta requiere un diseño específico de política pública, el concepto consiste en facilitar que los hogares puedan vivir en un inmueble mediante un esquema de arrendamiento que contemple una futura alternativa de adquisición.
Para que un modelo de estas características funcione, sería necesario establecer condiciones claras sobre:
- El porcentaje del pago mensual que podría reconocerse como ahorro.
- El precio de compra del inmueble y las condiciones para ejercer la opción.
- Los requisitos de ingresos y acceso al beneficio.
- Los mecanismos de financiación para completar la adquisición.
- Las garantías jurídicas para propietarios y arrendatarios.
La propuesta abre una discusión importante sobre nuevas alternativas de financiación habitacional, especialmente para quienes no pueden comprar una vivienda de inmediato.
Sin embargo, su implementación dependerá de la disponibilidad de recursos públicos, las reglas del programa y la situación fiscal del país.
Conclusión: tener vivienda en Colombia exige cada vez más planificación financiera
El aumento de las cuotas de administración, la informalidad en los contratos de alquiler y las dificultades para comprar vivienda muestran que el mercado inmobiliario colombiano enfrenta desafíos que van más allá de la construcción de nuevos proyectos.
Para los hogares, el reto consiste en encontrar alternativas que permitan controlar los gastos, proteger sus derechos y planificar sus decisiones de vivienda.
Para el sector inmobiliario, la prioridad está en fortalecer la formalización, mejorar la seguridad jurídica y generar condiciones que faciliten tanto el alquiler como la compra de inmuebles.
La propuesta de subsidio al arriendo con opción de compra plantea una alternativa que merece seguimiento, especialmente para las familias que actualmente pagan alquiler y buscan construir un patrimonio.
¿Considera que las cuotas de administración deberían tener límites de incremento o que cada conjunto debe definir sus aumentos según sus gastos? La discusión afecta a millones de hogares y vale la pena conocer diferentes opiniones.
